오늘은 미국의 주택담보대출(모기지) 금리에 대해서 알아 보겠습니다. 미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 22년 만에 최고 수준으로 치솟았다는 소식이 세계 경제에 큰 충격을 주고 있습니다. 그러면 미국 모기지 금리 상승의 원인과 영향, 그리고 전망에 대해서 더 자세하게 알아보겠습니다.
미국 모기지 금리 상승의 원인은 무엇일까? 가장 큰 요인은 미국 연방준비제도(연준)의 통화정책입니다. 연준은 코로나19 팬데믹 이후 경기 부양을 위해 기준금리를 역사적으로 낮은 수준인 0~0.25%로 유지하고, 매월 1조2000억 달러(약 1천4백조원) 규모의 채권 매입을 통해 시장에 유동성을 공급했습니다. 이로 인해 미국의 모기지 금리도 2021년 초에는 3%를 밑돌아 사상 최저 수준에 근접했습니다.
그러나 올해 들어 미국 경제가 견조한 회복세를 보이면서 인플레이션(물가상승) 압력이 커졌습니다. 미국의 소비자물가지수(CPI)는 7월에 전년동월비 5.4%로 상승하며, 2008년 이후 최고치를 기록했습니다. 이에 따라 연준은 통화정책의 정상화를 위해 기준금리 인상과 채권 매입 축소를 고려하고 있다는 신호를 내보냈습니다. 시장 참가자들은 연준이 내년부터 기준금리를 인상하고, 올해 말부터 채권 매입을 줄일 것이라고 예상하고 있습니다.
연준의 통화정책 전망이 바뀌면서 미국의 장기 국채 금리가 상승했습니다. 장기 국채 금리는 주요 시장 금리의 기준이 되는데, 이는 모기지 금리에도 영향을 줍니다. 모기지 금리는 장기 국채 금리와 프리미엄(위험보상)을 합한 것으로 결정되는데, 장기 국채 금리가 오르면 모기지 금리도 따라오릅니다. 또한, 미국 은행들이 모기지 채권을 매도하고 있는 것도 모기지 금리 상승에 기여하고 있습니다. 은행들은 금리 상승으로 인해 채권 가격이 하락하는 것을 우려하고, 자산 조정을 위해 모기지 채권을 팔아치우고 있습니다.
미국 모기지 금리 상승의 영향은 어떨까? 가장 직접적인 영향은 주택시장에 미치는 것입니다. 모기지 금리가 오르면 주택 구매자들의 대출 이자 부담이 커지고, 주택 구입 의사가 줄어듭니다. 또한, 기존 주택 소유자들도 낮은 금리에서 고급금리로 갈아타야 하기 때문에 새 집으로 이사하거나 금리 재고정을 주저하게 됩니다. 이로 인해 주택 수요와 공급 모두가 감소하고, 주택시장이 침체에 빠지게 됩니다.
실제로 미국의 주택시장에서는 모기지 신청과 주택 매매가 뜸해지고 있습니다. 미 모기지은행협회(MBA)에 따르면, 주택 구입을 위한 모기지 신청 건수가 지난주 1995년 이후 최저 수준으로 급감했습니다. 미 부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 7월 기존 주택 매매 건수는 전월 대비 2.2% 감소하고, 전년 대비 16.6% 감소한 연율기준 407만 건이었습니다. 이는 올해 1월 이후 최저치입니다. 또한, 매물로 나온 기존주택 규모도 1년 전보다 14.6% 급감한 111만 채로, 1999년 이후 최저 수준입니다.
미국 모기지 금리 상승의 전망은 어떨까? 앞으로도 모기지 금리가 계속 상승할 가능성이 큽니다. 미국 경제가 코로나19 백신 접종과 재정 지출의 효과로 회복세를 이어갈 것으로 예상되면서, 연준은 통화정책의 정상화를 위해 기준금리 인상과 채권 매입 축소를 추진할 것이라는 시장 기대감이 강합니다. 이에 따라 장기 국채 금리와 모기지 금리도 상승세를 유지할 것으로 보입니다.
모기지 금리의 상승세가 이어질 경우, 주택시장은 더욱 어려움을 겪을 것입니다. 주택 구매자들의 부담이 커지고, 주택 소유자들의 자산 가치가 하락하면서 소비와 투자가 위축될 수 있습니다. 또한, 고금리로 인한 부채 서비스 비용 증가와 부실 채권 증가 등의 부작용도 우려됩니다. 따라서, 연준은 통화정책의 정상화를 추진하면서도 시장 변동성과 경제 영향을 최소화하기 위해 신중하고 점진적인 방식을 택해야 할 것입니다.
미국 모기지 금리 상승은 세계 경제에도 영향을 미칠 것입니다. 미국의 금리 상승은 달러 강세와 자금 유출을 야기하면서, 신흥국과 개발도상국의 경제와 금융에 압박을 가할 수 있습니다. 특히, 고부채와 고인플레이션에 시달리는 국가들은 더욱 어려움을 겪을 것입니다. 반면, 선진국들은 미국 경제의 회복과 수출 확대로 인해 호조를 보일 수 있습니다. 하지만, 세계 경제의 성장 동력인 미국 주택시장의 둔화는 전반적인 경기 전망에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
결론적으로, 미국 모기지 금리 상승은 코로나19 이후 변화하는 세계 경제의 새로운 동향입니다. 연준의 통화정책 전환과 인플레이션 압력, 장기 국채 금리 상승 등 다양한 요인들이 모기지 금리 상승에 기여하고 있습니다. 이는 주택시장뿐만 아니라 소비, 투자, 부채, 자산 등 다른 경제 분야에도 영향을 미치고 있습니다. 또한, 미국의 금리 상승은 세계 경제와 금융에도 파급효과를 가져올 것입니다. 따라서, 우리는 이러한 변화에 대해 주의 깊게 관찰하고, 적절한 대응 전략을 수립해야 할 것입니다.
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